不動産売却

家を売る 不動産屋選び

 

 

 

 

 

 

 

 

家を売却する流れというと、簡単にいうと8つの段階に分けられます。まずは相場をベースに家の販売価格の見当をつけます。仲介する会社を探すのはそれからです。

 

住宅の査定はプロに任せ、売り手は査定額の妥当性を評価しましょう。

 

 

 

OKであれば媒介契約を締結します。媒介契約が済んだ不動産は売り物として販促活動が始められます。めでたく買い手がつくと価格交渉や諸条件等の確認を行います。話がまとまれば正式に売買契約を交わし、契約書の内容の通り物件の引渡しと料金の支払いが行われ、取引終了です。

 

 

常識だと言われそうですが、住宅を売却する際に大事なことは、内覧予約が突然入ったとしても余裕を持って迎えられるよう、いつでも備えておくことでしょう。内覧を申し込む人というのは、すでに家に対して興味を持っている人ですが、もし実物を見たときに欠点ばかりが目については、買う気持ちが萎えてしまうでしょう。
ですので今まで以上に頻繁かつ丁寧に家のお掃除はしておくのを忘れないでください。

 

 

自分で売ればいいじゃないと言う人もいますが、リスクは覚悟しなければなりません。租税、約款、法律、登記などの専門知識は本やネットだけで身につくものではありませんし、シロウトが真似したところで、もし訴訟などの問題が生じたら対処しきれるでしょうか。手数料の負担は痛手かもしれませんが、ストレスのない取引をするためにはきちんとした業者に依頼するのが一番です。

 

しかしどうしても自力でという希望があれば、専門家の手を借りずに自分で家を売るのも構わないでしょう。

 

家を売却する場合、住宅ローンの支払いが残っているときは、当然ながら住宅ローンを全額返済してから売却するわけです。しかし例えばローンを完済できないうちに家を売却したいときは、よく任意売却と言われている制度を利用するといいでしょう。
家が売れたらまず残債を返済するという条件の下、金融機関から特例として売却許可を取り付けます。

 

住宅の売却益を返済に充当しても完済しきれない場合は、借金が残ることになります。いまの時代、節税や夫婦共働きなどの関係で、家の所有者名義が夫婦共有になっている例が増えています。とはいえ、家を共同名義にしたがために面倒が生じる場合もあります。
共有名義となっている家を売却するにあたっては、共有名義の割合にかかわらず全員の許諾を得なければ取引は成立しません。
離婚(事実婚の場合は同居解消)などの事情がある場合、名義人である夫婦の間で納得できる取り決めをしておかないと、居宅を売却することは不可能ですし、深刻なトラブルを招きかねません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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不動産を売ろうと考えている人はその際、印鑑証明と実印を用意しておきましょう。

 

 

 

なぜなら、法務局で行う所有権移転登記の際に使うため、買主の方は特にこの2つはいらないのです。しかし、ローンを組むなら例外です。ローンで支払うなら手続きの際に印鑑証明と実印がいるのです。それから、連帯保証人を必須とするならその人にも印鑑証明と実印を用意してもらいましょう。不動産売却に関しては疑問が出てくることも多いでしょうから、専門家の知恵を借りるのがスマートな方法でしょう。

 

全てではないものの、仲介だけでなくコンサルティング業務もカバーしている不動産会社も少なくありません。

 

 

 

見逃しがちな物件の価値なども所有者に代わって専門家が探し出してくれたり、なるべく高額に買ってもらう術を手ほどきしてもらえるはずです。

 

料金不要でコンサルティングが受けられる場合もありますから、試してみるのもいいでしょう。
普通、不動産を売却しようと思ったら価格査定を不動産業者に申し込むところから始まりますが、査定の前に汚れはすっかり落としてキレイにしておくべきでしょう。マンションの場合は特に、キレイにされていると評価に関わる印象も変わってきます。

 

 

 

それと、購入希望者が下見をしたがったときにも必ず掃除をした上で、広い部屋に見せるためにもできるだけ不要な物は見えないところにしまっておきましょう。内覧が不動産物件売却時には、買い手の購買意欲に大きな影響を与えるようです。

 

 

 

売り手側が注意したいことは内覧の前に、自分本位ではなく、買う方の気持ちになって物件の状態を確認することでしょう。
圧倒的多数の買手が求めている物件は、きちんとケアされていて状態の良い物件というのはいうまでもないことでしょう。

 

ほしいと思ってもらえる物件にするためにも、徹底した断捨離を行い、掃除も丁寧にするなど、少しでも印象アップに役立ちそうなことは全部やると後悔しません。不動産物件が売却できなくて困っていたら、重要なポイントができていないのかもしれません。

 

 

 

第一に、所有物件の清掃状態、設備の手入れが行われているかどうかを確かめます。

 

 

また、仲介契約をしている不動産業者が買い手をみつけるための努力を怠っていないかも確認しておいた方がいいでしょう。

 

 

この二つの確認が終わったら、売価が不適切ではないかを見直してみましょう。

 

 

しばらく音沙汰無しの状態が続くのであれば、売価を付け直したり、割安にはなってしまいますが、買い取ってもらうことも考えた方がいいかもしれません。人によっては毎年はしないこともありますが、もし、不動産物件を売ったのなら、その年は確定申告が必要です。

 

実際、それまで所有していた物件を売って利益が得られたら、確定申告を行い、譲渡所得税と呼ばれる税金を納める義務が生じます。一方、売却によって損失が出た時にも不動産売却で損が出たと確定申告で報告しておくと、税金を抑えることにつながるケースも多いのです。

 

結果はどうであれ、とにかく不動談物件を売却した場合には、確定申告をしておけば間違いありません。複数の人が名義を有していて単独所有ではない不動産の場合、売却物件とするには、名義人である共有者全員が承認していることが条件として求められています。

 

その際には全ての共有名義者が署名をして実印を押さなくてはならないとされているので、他の共有名義者の許しを得ることなく名義人の一人が売りに出すことは認められていません。

 

但し、個々の持ち分の扱いについては売買契約を結んでも効力があるとされていますが、名義人となっている人が揃って売り渡す手はずになっています。不動産を売却する際、権利書の提出が必ず求められます。その土地の登記がされていることを権利書によって証明することができ、正確な名称は登記済証というものになります。
万が一の際、例えばそれを紛失したり、書いてある文字が読めなくなってしまっても再び作ることはできないでしょう。

 

とはいえ、弁護士、土地家屋調査士や司法書士を代理人として立てることで、間違いなく本人であるという情報を提供することで対応可能です。不動産物件の売却価格は慎重に決める必要があります。

 

適正価格を知るためにも、まず、一括査定を使い、複数の不動産会社に査定をしてもらってください。

 

 

一社だけでは判断できませんが、複数社の査定を受ければ相場がみえてくるので、適切な価格をつけるようにしてください。
それに、仲介業者の中には、なんとコンサルティングまでしてくれる場合もあるため、とりあえず無料で相談して、最も高い価格でいくらになるのか尋ねてみるのも参考材料の一つにはなります。不動産物件の売却先を探している間は少しでも早く売却先が見つかればいいなと思うでしょうが、もし、時期尚早に値下げをするミスを犯すと多大な損失が発生します。早くから売却物件が値下げされると、これからもっと安くなるかもという期待を持つ買主も少なくないでしょう。

 

ですから、物件への問い合わせ数の推移などから分析し、動きがないまま売り出しから半年経って初めて値下げを考慮に入れるといいかもしれません。

 

白紙解除とは不動産売却において、あらかじめ融資利用の特約等を結んでおき、条件が不成立の場合に契約に依拠する約定解除権によって契約を解除することを意味します。
買主から売主に支払われた手付金は、白紙解除が行われた場合、全額必ず買主に返還しなくてはいけません。
通常は支払われた金額を返還することで足りるのですが、無利息での返還という旨が契約書に明記されていないならあわせて利息も支払いが求められることがあるので、心に留めておかなければなりません。

 

不動産売却における一般媒介契約というのは、専売ではなく、複数業者に仲介を依頼する契約になります。

 

専属契約に比べて、広告効果が高まったり、場合によっては、不動産業者が他社よりも素早く買主をみつけて、売買契約に辿り着き、手数料を得るために販促に努め、早い段階で売買契約が成立することもあるといいます。

 

 

 

ですが、複数の不動産会社と何度もやり取りを重ねなくてはならず、それらが手間でうんざりする人もいるといいます。
不動産売却に臨む前に界隈の物件の相場を知っておくというのは肝心でしょう。
なぜかと言うと、相場を知らないと提示された査定額が妥当なものかどうか判断できないため、利益をみすみす逃してしまうということも十分起こり得るからです。それに、比較対象となる物件の相場を知っているか否かは交渉の結果をも左右するかもしれません。
できるだけ豊富に情報を集めておくといいですよ。
売ろうとしている物件に好印象を持ってもらうためにもキレイで明るく広いと感じるようにしましょう。

 

 

 

部屋の中のライトは全て点けて、しっかり片付けて室内を広く見えるようにして、清掃業者並みのクォリティを目指してください。
細かいことをいうなら、水回りの水滴が残らないように拭きあげることです。

 

 

それから、消臭にも力を入れるようにするといいかもしれません。

 

 

 

向こうは欠点をみつけようとしてくるというくらいの気持ちで不動産物件のメンテナンスを欠かさないようにしましょう。
普通では気付けないような欠陥を買い手側が購入後に発見した場合は、売り手側が瑕疵担保責任を負うので、求めに応じてその修繕を行う必要があります。

 

 

 

適用が可能な期間は、不動産会社が売り手の場合は最低限2年間(2年間以上)は確保することになっています。
けれども、両者が個人同士である取り引きにおいては決まった期間が存在しません。
一切その期間が用意されないことも頻繁に見られます。厄介事に見舞われることがなかったら、不動産の売主に生じるデメリットは、納めなくてはならない税金に関しての問題くらいしかないと言えます。
もっとも、住み替えのために売り渡そうとする場合には、厄介な問題が起こることも覚悟しておく必要があります。売買契約が成立するものと信じで、新しい家の購入資金が欲しい状況なのに、いくら待っても購入を申し出る人が出てこずに新しい家の購入に充てるはずであった資金が手元に入らなくなる可能性も出てきます。
少しでも早く不動産の売却を完了したいと思っていたら、ベストな手段は、仲介ではなく買取で契約を結ぶというものです。

 

売りに出す、買い手をみつける、交渉する、契約するといった手間と時間をかけずにすむので、これ以上なく短い時間で売却を終えることができるはずです。

 

ですが、残念ながら買取価格というものは通常の売買に比べたら安くつけられてしまうなどのマイナスの面もあるため、どうしても早く物件を売って現金化したいと考えている方に向いた方法でしょう。不動産売却を普通に行う場合の流れは、不動産会社に連絡するところからスタートします。

 

それから、どんな物件か品定めがされて、それによって査定額が決定し、ある不動産会社と媒介契約の締結に至ります。
不動産会社が販売活動を行い、めでたく購入希望の申し出があったら、合意に至るまで価格交渉をしてから売買契約し、代金の決済完了後、抵当権抹消に必要な手続きをとり、退去して引き渡しとなります。

 

名前を見てもわかる通り、不動産物件は売るのが一苦労で、様々な費用も売却に際して発生してきます。

 

 

 

主要なものとしては、仲介業者に対して必要な仲介手数料、各種の不動産登記関連書類を作成してもらう司法書士への報酬、それに、譲渡税、住宅ローンが残っている物件の場合は繰上げ返済費用も必要です。

 

仲介業者を選ぶ時に、精一杯、仲介手数料を少額にすることがその分経費を切り詰められます。

 

 

不動産物件の売却を考えていて、その物件が共同名義だとすると、売却時に委任状を用意しなければなりません。

 

こうしたケースにおいては、取り引きを代表して行う人に、残りの人全員が代表者に取り引きを委ねる考えを明示した委任状を預けておかなくてはなりません。

 

 

 

この委任状は無期限で有効なので、取り引き中にもらい直す必要はなく最初にもらったものがずっと有効であり続けます。

 

不動産売却時に必ずリフォームしなければならないとは限りません。

 

それどころか、何百万もするリフォームを施したところで、売却価格がその分よくなるとも言い切れません。あえてリフォームするのであれば、購入希望者が内覧に来たときに目について影響しそうな箇所をメインに行うのがコスパがいいでしょう。加えて、部屋が明るく広々と感じられるように清掃なども行っておいたら必要最低限のリフォームで問題ありません。大抵の場合、不動産を売却するときにいつ退去するかというのは任意に売却主が決められます。

 

 

とは言え、誰かが住んでいるよりは、空き物件として売りに出されていた方が高く売れるでしょう。
入居者がいるままの内覧では、顧客から敬遠されても致し方ないので、できることなら初期段階で退去が完了している方がよい結果をもたらすでしょう。さて、不動産の売却を考えたら、良い不動産屋に依頼したいですよね。

 

 

そんなときまず重要と言えることは、自分が売りたい物件に長けている不動産屋かどうかです。

 

 

マンションに強い不動産屋、一戸建てに強い不動産屋などがあるので、不動産屋の強みと所有物件の種類が合うように選ぶことがポイントなのです。

 

 

そして、例として全日本不動産協会のような団体への所属の有無も、安心して任せられるかどうかの基準として見ることができます。

 

 

 

もし不動産の売却を考慮しているなら、築年数のことがどうしても気になるでしょう。
築年数が売却価格に影響を与えるのは事実です。

 

 

 

例を挙げると、築10年が経つ戸建ては概ね建物の査定価格はゼロになって、土地の価格だけがつくのが普通です。
なお、マンションの売却でも築年数が浅い方が評価が上がりますので、戸建てと条件は同じで、一種の境界線として築10年があります。一般に、不動産の売却が成立したら、名義を変更しますが、その際は、不動産物件の売手は、登記済権利証と印鑑証明書、それも、3か月以内に取得したものをいるでしょう。
滞り無く決済が終わったら、即日、名義変更も手続きするために、法務局に行かなくてはいけないでしょう。
この時は、先ほどの書類の取得費の他にも、登記事項証明書代、登録免許税がかかるでしょう。登録免許税は固定資産税の1000分の4という税額になっていますから、事前に準備しておきましょう。
住み替えを念頭に置いて新居購入と現住の不動産物件を同時に行いたいという場合はとてもよくあります。こうした場合の順序は、売却が先、購入が後というのが的確なリスク管理の判断でしょう。

 

契約書類上は売約が成立していようが、自らお金が入ったことを確認するまではまだ息を抜いてはいけません。

 

必要に迫られた時に支払うお金がないということが起こらないとも言えませんので、勝手に売却を見据えて購入に走ることはすべきではないでしょう。資産をお金にできるのが、不動産売却での一番の利点です。
さらに、売却物件にかけていた保険料、融資に対する保証料などは、残期間分が返ってきます。
ただし、このお金は物件の取引終了と同時に向こうからは返してはもらえないので、手続きを自分からしなければなりません。売却が決まった場合には、すぐに契約している会社に連絡を入れると忘れずにすみます。不動産売却でウェブの一括査定サービスを使わないのはもったいないです。その理由としては、始めから一社に限定しての査定では、あまり相場も理解できないままで物件を必要以上に安く売却してしまう結果になりかねないからです。

 

 

そこで、一括査定サービスの利点を活かし、異なる業者の査定額も天秤にかけながら、一番サービス内容がいいと思った業者に接触してみるのが最も要領のいいやり方です。

 

不動産売却で利益を得た人は、ひょっとすると譲渡所得税の支払いが必要かもしれません。

 

譲渡所得税は所有期間によって適用される税率が異なっており、5年間を超える場合は所得税と住民税がそれぞれ15%と5%の割合で請求されます。5年以下の所有期間だったのならさらに倍の税率になります。

 

いつ頃納税すればいいのかというと、所得税は売却の翌年2月16日から3月15日の間に一括納付し、住民税は四半期ごとの支払いに分かれているのです。最大限高値で不動産を売却したいなら、複数の不動産業者から査定額を聞くことです。
査定額は業者次第で大きく変わることも特別なことではありません。あわせて、契約は基本的に専任媒介で結ぶのがいいです。宣伝に費やす予算が一般媒介では専任媒介より少ないため、それなりに時間をかけないと買い手が見付かりません。

 

しかも、専任媒介の場合だと依頼主への定期報告をする義務が生じます。